Domingo, 10 de Febrero de 2008

"Los promotores sólo bajarán precios si se abarata el suelo"

Entrevista a Pedro Pérez, secretario general del G-14, el 'lobby' de las principales compañías inmobiliarias

SUSANA R. ARENES ·10/02/2008 - 18:39h

ÁNGEL NAVARRETE - Pérez dejó la gestión política en 1993 para pasar a la empresa privada.

El ex secretario de Estado de Economía, Pedro Pérez Fernández (Málaga, 1949), ha vivido y gestionado una crisis económica peor que el parón que ahora afrontan las inmobiliarias. Quizá por eso, las grandes del sector, agrupadas en el denominado G-14 (aunque son 13), le escogieron en septiembre como secretario general del lobby.

El ex presidente de la antigua Tabacalera y actual presidente de Itinere (filial de autopistas de Sacyr Vallehermoso) cree que el bache durará sólo un año si se toman medidas. El desempleo es el principal temor del parón constructor. La medida más eficaz, más que recolocar a los parados en otros sectores, es “que los absorba la propia construcción”.

Pérez justifica que las promotoras no bajen precios por el precio del suelo.

¿Qué recetas hay contra el parón inmobiliario?

Venimos de un pasado esplendoroso en producción y venta, con el punto más alto del ciclo en 2006, cuando se vendieron 600.000 viviendas. La demanda natural se sitúa en unas 450.000 unidades. Era normal una convergencia suave para la que todos estábamos preparados. Hasta agosto, las ventas caían entre el 10% y el 15%. Ese mes, hay un cambio con la crisis de las hipotecas basura de EE UU, que ha reducido drásticamente la financiación al sector. Desde entonces, ese descenso se aproxima al 40% de media en las grandes inmobiliarias. La receta para un sector que pesa dos tercios en la construcción sería una mayor flexibilización en el precio del módulo de vivienda protegida, algo que el Ministerio de Vivienda ya ha hecho.

Pero, ¿esa actualización es suficiente?

El ministerio ha respondido con rapidez y, teniendo en cuenta la preocupación del Gobierno por la inflación, ha llegado hasta donde podía llegar. Ahora, hay que confiar en que las comunidades autónomas perfeccionen esa medida. La receta más importante es lo que estamos solicitando a las entidades financieras, las administraciones, analistas y medios de comunicación: que todos hagamos lo que esté en nuestra mano para que termine esta situación, que no beneficia a nadie. Es importante  convencer a los mercados de la calidad de las hipotecas españolas y que el mercado del crédito se normalice.

Banca March ha dicho que la crisis, palabra que sé que no le gusta, durará tres años.

Esta situación no tiene nada que ver con las crisis de los noventa o de los ochenta. Algunos, por traslación de esas crisis, han hecho la estimación de que durará unos tres o cuatro años.  Pero esto durará bastante menos si conseguimos atajar el problema con las recetas citadas. Si hay acuerdo de la Federación Española de Municipios y Provincias para agilizar los trámites del suelo, nosotros podríamos iniciar en los próximos 12 meses, 200.000 viviendas. Podemos responder a la demanda embalsada con VPO. En los noventa, la vivienda protegida representaba el 30% del total y ahora, está en un 11%, tras tocar suelo en 2002 al situarse en un 8%.  

En vivienda libre, ¿no es preferible bajar precios a no vender ?

Uno de los problemas es que te obligan a hacer pisos de VPO  de más tamaño de lo que se demanda y cuesta colocarlos. De esta forma, tienes que hacer discriminación de precios y es absurdo. Otra cuestión importante es el suelo. Las inmobiliarias que crecen deben asegurarse suelo urbano para seguir vendiendo. Lo que ha pasado es que ha habido una tensión permanente de precios en el suelo que ha provocado grandes subidas. Hace 15 años, el terreno representaba el 15% del precio total del piso, ahora supone más del 30% y, en ciudades como Madrid, más del 50%. El valor se ha multiplicado por varias veces. Esto produce una rigidez de precios. Los promotores sólo podrán reducir el precio si ven y constatan que el suelo que tiene que sustituir al que ahora tienen en proceso de desarrollo se abarata.

Las inmobiliarias también se dedican a la compraventa de suelo y lo administran a lo largo de años. ¿No son responsables de las subidas?

El suelo es la materia prima de las inmobiliarias y cuando lo usan tienen que estar previendo ya su sustitución. Al ser las principales demandantes, han sido responsables pero también víctimas. El problema ha sido el precio que se ha llegado a pagar por el suelo. Por eso, cuidado con el uso del término “responsabilidad”. Por otra parte, yo distinguiría la evolución de los precios de la vivienda nueva y los de la usada. Estos han subido más y también se han deshinchado más.

Ha habido polémica sobre una eventual línea de crédito especial del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para las inmobiliarias. ¿Habría alguna alternativa para tener una financiación preferente?

Niego que el G-14 haya solicitado ni al Gobierno ni a ninguna instancia pública líneas de crédito o subvenciones. Lo importante es que todos colaboremos para que la normalidad vuelva al mercado del crédito. Hay que transmitir confianza sobre el producto inmobiliario español como inversión porque sigue siendo atractiva. Y, en ese sentido, el aval del ICO de 3.000 millones para títulos hipotecarios que financien VPO aprobado por el Gobierno es particularmente acertado. No sólo en lo que supone de volumen y de financiación, y espero que sea más importante por la lectura que los mercados extranjeros hagan de esa medida. Cualquier analista inteligente sólo podrá hacer una lectura de la medida, que es la prueba de la confianza absoluta del Gobierno en la calidad del mercado español. Como consecuencia de eso, espero que los mercados extranjeros vuelvan a revaluarlo.

¿La banca es culpable del parón del sector?

No. El sector y los bancos son víctimas de la crisis hipotecaria de EE UU.

Colonial, primera inmobiliaria española, está en venta urgente. ¿Hay que salvarla a toda costa?

Colonial está salvada. Está pasando por una situación que afecta a los accionistas. Su negocio es principalmente patrimonial [alquiler de edificios], no tanto de venta de pisos. Su situación no afecta al sector.

El Gobierno plantea formar a los parados de la construcción de pisos para recolocarlos en infraestructuras o en la industria. ¿Es posible?

Una parte puede ser reabsorbida por la obra civil porque, al final, la construcción de viviendas genera más empleo que la obra civil. Para pasar a la industria, el trámite es más complicado. Lo más eficaz es que sea la edificación la que absorba el paro que se genere en la propia edificación; la mejor forma de atenuar el impacto es que el sector se normalice.