Archivo de Público
Sábado, 19 de Julio de 2008

Vivienda: Manual de supervivencia

No es momento de vender, sino de comprar pero no sobre plano. Mejor contratar ahora la hipoteca a tipo fijo. Alquilar también se pone difícil

FERNANDO VICENTE ·19/07/2008 - 22:31h

 1.- ¿Es ahora un buen momento para vender una casa?

Es obvio que no. Todos los expertos coinciden en que estamos atravesando por una situación de mercado muy compleja, que algunos llegan a definir como caótica.

Se caracteriza por un exceso de oferta de viviendas en el mercado, tanto nuevas como de segunda mano. Entre estas últimas cada vez hay más pisos recién comprados cuyos propietarios los sacan al mercado porque no pueden hacer frente a sus costes de hipoteca, por lo que tienen más o menos urgencia en vender.

Hay muchos más vendedores que compradores, y es mal momento para conseguir un buen rendimiento por un piso, cuyos propietarios se ven sometidos a una fuerte presión a la baja en el precio que pueden obtener.

Con el actual exceso de oferta, el comprador tiene muchas más armas para negociar el precio a la baja que hace apenas unos meses, en los que era el vendedor quien tenía la sartén por el mango. En el mercado hay ahora mucho donde escoger y los precios altos tienen por tanto muy difícil salida.

2.- ¿O por el contrario es el mejor momento para comprar?

Lo que es malo para unos es bueno para otros. Por ese mismo exceso de oferta de viviendas en el mercado nos encontramos en un buen momento para comprar una. No sólo porque hay muchas más donde escoger, sino porque las actuales circunstancias de incertidumbre hacen que el margen para negociar un buen precio con el vendedor sea mucho mayor que el que existía hace apenas unos meses.

No hay un porcentaje mínimo o exacto de la rebaja en el precio que se pueda fijar como objetivo de la negociación por parte del comprador, ya que dependerá tanto de la zona en la que se encuentre la vivienda, como de la urgencia que tenga el vendedor en cuestión por cerrar la operación.

En cualquier caso, aunque se reduzca prácticamente al completo el margen de beneficio esperado por el que vende la vivienda, debemos tener claro que ningún propietario estará dispuesto a vender por
debajo del precio al que compró la vivienda, es decir, perdiendo dinero.

3.- ¿Qué sale mejor: una hipoteca a tipo variable, fijo o mixto?

Juan Moreno, presidente de la Unión de Consumidores de España (UCE), afirma que ellos ahora recomiendan suscribir hipotecas a tipo fijo durante los primeros años de duración del crédito. Con las actuales condiciones del mercado, no se espera a medio plazo una reducción significativa de los tipos de interés, ni tampoco que se sitúen en los niveles cercanos al 2% en los que estuvieron. Por tanto, dicen, ahora es preferible contratar un tipo fijo para renegociar después con la entidad financiera un cambio a variable pasados los primeros cinco o siete años.

Desde UCE recomiendan buscar un nuevo producto hipotecario que algunas entidades ya han sacado al mercado, el tipo variable de renta fija.

Es decir, una hipoteca en la que siempre se paga la misma cantidad mensual pero cuyo interés y plazo total de amortización varía en función de la evolución del mercado. Eso sí, este tipo de hipotecas no se concede a plazos muy largos, sino que se limitan a periodos inferiores a 20 años.

4.- ¿Conviene subrogar la hipoteca o negociar una distinta?

El constructor o promotor de viviendas formaliza una hipoteca con alguna entidad financiera para financiar su construcción. Después, cada comprador puede subrogar la parte de esa hipoteca que corresponde a su vivienda, pero no hay obligación legal alguna de aceptar esa hipoteca que nos ofrece la empresa que nos vende la vivienda.

El comprador puede obtener la suya propia y el constructor cancelar la suya en el momento del pago. Aun así, sí que es muy importante conocer al detalle las condiciones concretas del crédito que se nos ofrece. Así podremos acudir al mercado financiero para compararlo, y negociar las mejores condiciones posibles con la entidad de la que ya seamos clientes, o con cualquier otra. Sólo hay una regla de oro a seguir a este respecto: nunca hay que dejarse llevar por la primera oferta que se reciba, sea esta la de la empresa que nos vende la vivienda o no. La clave es negociar siempre para obtener las mejores condiciones posibles.

5.- ¿Es buena idea comprar ahora una vivienda sobre plano? 

Con la actual situación de incertidumbre que atraviesa la economía del país en general y del mercado inmobiliario en particular, comprar una vivienda sobre plano no es recomendable por los riesgos empresariales que crisis como la de Martinsa Fadesa acaban de poner sobre la mesa. Los días no tan lejanos en que un piso se vendía antes de entregarse las llaves han quedado atrás.

Para hacer frente a la compra de una vivienda cada vez va a ser más necesario disponer de cierta liquidez inicial. Las entidades financieras han restringido el acceso a sus créditos y ya no conceden hipotecas por el 100% del valor de compra del piso, y menos aún superiores al precio de compra, como se hacía en casos en que las hipotecas cubrían incluso los gastos de notaría, registro, etcétera. Hoy, para una primera vivienda las entidades financieras cubren con sus hipotecas un máximo del 80%, y no pasan del 60% del valor de tasación del inmueble si se trata de una segunda vivienda.

6.- ¿Cómo protegerse si se adquiere un piso sobre plano?

La clave para evitar problemas futuros es atender a las condiciones exactas del contrato, que debe conocerse en profundidad y hasta su última coma. Lo más importante es exigir que se asegure el dinero entregado a cuenta. Hay dos formas de hacerlo. La constructora firma un contrato de seguro. Suele tratarse de una póliza colectiva que después se individualiza para cada uno de los compradores, por lo que cada uno de ellos debe contar con su propia copia de la citada póliza. La segunda, más habitual, es que la constructora firme un contrato con alguna entidad financiera que avalará las cantidades entregadas, y que serán depositadas en una cuenta.
Es importante exigir copia del protocolo firmado por la constructora con la entidad, y el acceso en cualquier momento a la información sobre la situación de la cuenta bancaria en la que estén depositadas y avaladas dichas cantidades. Si la constructora deja colgada la obra, ese dinero nos será devuelto íntegramente.

7.- ¿Existe algún riesgo si se aseguran las entregas a cuenta? 

En teoría no habría riesgo alguno de perder ese dinero, pero todo depende del plazo de terminación fijado para la obra y de cómo quede reflejado en el contrato de compraventa. Tanto si las entregas a cuenta efectuadas por el comprador se aseguran mediante una póliza de seguros como a través de un aval bancario, suelen tener fijado un plazo de caducidad. Normalmente, expiran a los tres meses de finalizada la obra. Es uno de los detalles más importantes a mirar en el contrato antes de firmarlo.

La discrepancia suele surgir sobre cuándo se entiende que la obra está terminada. ¿Es en la fecha de entrega del piso que figura en el contrato original o es en la fecha real de terminación? De ahí, la importancia de mantener un seguimiento sobre lo que ocurre en todo momento con las cantidades aseguradas, para poder exigir una prórroga del aval o de la póliza del seguro, si se ve que se van a producir retrasos en los plazos de entrega de la vivienda.

8.- ¿Cómo actuar si la constructora suspende pagos? 

Si la decisión se produce antes de la entrega de la vivienda, hay que hacer uso del derecho a que se nos reintegren las cantidades entregadas a cuenta durante el proceso de construcción, que deberán estar convenientemente aseguradas. Si se da el caso de que no es así, habrá que acudir a los tribunales de justicia para sumarse al proceso concursal.

Primero habrá que acreditar ante el juzgado la existencia de esa deuda, para así poder formar parte de la lista de acreedores de la empresa. A partir de ahí, hay que esperar a la solución del concurso, en el que se decidirá una reducción de la deuda.

Es posible personarse en el concurso mediante letrado, lo que da más acceso a la información de lo que vaya ocurriendo y una mayor capacidad de acción, pero también conlleva gastos. Siempre se puede intentar cerrar un acuerdo con la administración concursal para acciones que nos permitan, por ejemplo, quedarnos con la vivienda por terminar.

9.- ¿Qué hay que hacer si tenemos la vivienda pero faltan cosas?

En caso de que falten elementos comunes, como los jardines, debe procederse de manera similar al caso de la no entrega del piso, es decir entrando a formar del concurso junto al resto de acreedores. Pero en este caso, primero habrá que cerrar una valoración del daño causado por el incumplimiento del contrato, que una vez determinado se sumará al resto de deudas de la empresa. Es decir, calcular a qué cantidad de dinero equivale el daño causado por dejar sin construir ese elemento común. 

En cualquier caso será un proceso mucho más duro y arduo, debido a la dificultad de determinar un valor que sea aceptado por la administración concursal y se sume a las deudas de la empresa. Esta siempre tenderá a descargarse de esa responsabilidad (sobre todo si se trata de contenidos de la promoción de viviendas que puedan depender también de otras instancias terceras, como la no urbanización de un terreno para la construcción del colegio prometido en el nuevo barrio).

10.- ¿Cómo protegerse si se compra vivienda usada?

En el caso de la adquisición de una vivienda usada, el único criterio posible a seguir para prevenir sorpresas desagradables es el de acceder antes de formalizar la compra a la inscripción registral del inmueble, para asegurarnos de cuál es su situación exacta. De si el propietario puede o no disponer de ella libremente, y de si tiene o no alguna carga, como hipotecas pendientes, que pudieran recaer sobre nosotros si se cierra la compra.

Además, a la hora de planificar la operación, hay que tener en cuenta que ahora las tasaciones de las viviendas tienden a la baja. Es decir, que cuando acudamos a pedir la hipoteca a una entidad financiera nos podemos encontrar con que el banco tase la vivienda por debajo del precio que nos solicita su vendedor. Si esto sucede, lo recomendable es utilizar esa tasación a la baja como un arma de negociación sobre el precio. No se debe aceptar un precio significativamente superior a la tasación, que es la que va a fijar la cantidad que nos preste el banco.

11.- ¿Y si no podemos hacer frente al pago de la hipoteca?

Lo más importante es tener en cuenta que a la entidad bancaria no le sirve para nada quedarse con un inmueble por el impago de la hipoteca, y desde esta perspectiva conviene plantear una renegociación del crédito que incluya los intereses de los impagos. Siempre que haya unas mínimas garantías, la entidad lo preferirá al embargo y la posterior subasta.

También es mejor para el propietario, ya que puede darse el caso de que la cantidad de dinero que se obtenga de la subasta no sea suficiente para cubrir su deuda con la entidad. Renegociar por nuestra cuenta, o intentar vender la vivienda a un tercero, siempre será preferible a buscar soluciones con sociedades financieras que están fuera del control de las autoridades monetarias. Pueden dar una solución a corto plazo, pero sus condiciones serán leoninas. Sólo si el banco se cierra en banda se puede buscar ese tipo de soluciones desesperadas, pero ¡cuidado!, si el banco no renegocia siendo el primer interesado…

12.- ¿Es mejor optar por el alquiler en la actual situación? 

Parece llegar a su fin la situación que vivíamos en España que tanto daño ha hecho al mercado del alquiler, en la que la mensualidad del arrendamiento de un piso prácticamente equivalía a la mensualidad de la hipoteca. Pero ello no quiere decir que el mercado del alquiler se vaya a beneficiar de esta crisis.

Ante la situación de incertidumbre actual, lo probable es que el propietario que alquila una vivienda exija más garantías al inquilino de las que tiene derecho, como un fiador que asegure mediante un aval el pago de la renta en caso de que se deje de pagar.

Los contratos que normalmente se firman por un año, han de cumplirse en su totalidad. Así pues, abandonar antes la vivienda no exime del pago de la cantidad anual. En cualquier caso, en esta situación, suele ser posible negociar con el propietario la reducción de la cantidad a pagar, ya que siempre preferirá disponer de ella a tenerla ocupada y con problemas para cobrar su renta.