El presidente de los promotores madrileños, José Manuel Galindo, prefiere ser cauto a la hora de analizar el momento actual del mercado inmobiliario. En cualquier caso,  piensa que no va a haber una rebaja de precios de los pisos nuevos. Galindo, que tiene una larga trayectoria en el sector, no descarta que más promotoras entren en suspensión de pagos, como ha ocurrido con  Llanera, y cree que desaparecerán empresas que “surgieron al calor del dinero”, lo que es incluso “saludable” porque no pertenecen al “tejido industrial”.

¿Cree que estamos viviendo un ‘crash’ inmobiliario?
Absolutamente no. Si se produce alguna situación de insolvencia va a estar muy acotada a actuaciones tal vez de desmesura en un plazo muy corto. No afectan al tejido industrial que se ha creado. No es un crash ni tampoco una situación generalizable.

¿Podemos esperar más casos como el de Llanera?
Puede haberlos, pero puntuales. Eso es excepcional.

¿Pero no daña la imagen del sector?
No es una lectura positiva para el sector porque contamina la crisis de confianza. Pero hay miles de empresas solventes y éstos son ejemplos aislados. El sector inmobiliario tiene una base industrial sólida.

El 75% de las inmobiliarias desapareció en la crisis de 1992-93 ¿Puede pasar lo mismo?
En 2000, había 18.000 empresas en el sector y en 2005 llegaron a ser 43.000. O sea, más del doble. Pero empresas con tres o cuatro años de vida no forman parte de la estructura del sector; las que nos deben preocupar son las 18.000 que ya había. Las otras aparecen al calor del dinero. Es incluso sano que el tejido no industrial desaparezca y que se normalicen las cosas. No es una enfermedad que desaparezcan estas empresas, sino un signo saludable.

Pero las empresas sanas pueden verse afectadas porque la banca ha cerrado el grifo de la financiación.
Estamos viviendo una crisis de liquidez en los mercados financieros que es generalizada porque se ha producido por desconfianza entre los propios bancos. Esto tiene dos consecuencias: no hay liquidez en el mercado y se encarece el dinero. Y ello evidentemente tiene efectos tanto en la capacidad de financiación de las operaciones como en su coste.

¿Los precios de los pisos pueden bajar por la desaceleración del sector?
No vamos a encontrar rebajas de precios en vivienda nueva en el futuro. ¿Por qué? Los precios actuales se han determinado hace un año o año y medio y vienen estigmatizados por el precio pagado por el suelo. Y se pagaron caros porque no había oferta para dar respuesta a una demanda fuerte. Ahora, los tipos de interés han subido dos puntos en los últimos años y eso hace que las condiciones para comprar una vivienda sean más complicadas. Se produce una rigidez porque bajan los precios de vivienda de segunda mano, pero, por otro lado, nadie quiere vender perdiendo dinero.

Entonces, ¿qué va a ocurrir?
Yo creo que esta situación puede retardar el plazo que se dan los que necesitan comprar piso, como los que se emancipan, los que se separan, los inmigrantes, pero no eternamente.

Entonces, como la gente verá que no se hace realidad una bajada de precios de la vivienda, si la necesitan tendrán que comprar o alquilar. Y en esos momentos, se reactivará el sector inmobiliario. A medio plazo, lo que hoy es crisis de confianza genera una ecuación que no es lógica, que es la expectativa de que los precios bajen. Cambiará cuando se empiecen a comprar de nuevo las viviendas.

¿Nunca han bajado los precios de la vivienda?
En los años de peor crisis, entre 1991 y 1995, con tipos de interés al 15%, construyendo unas 250.000 viviendas al año y en un entorno claramente recesivo, el precio llegó a caer un 1,16% en 1992 y un 0,4% el siguiente año. Es decir, un descenso próximo a cero, con lo que se puede decir que la vivienda prácticamente no bajó.

¿Qué le parecen las medidas de fomento del alquiler del Gobierno y, en general, las propuestas de vivienda de los partidos?
La reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por ejemplo, es absolutamente necesaria, como también los avances para garantizar el cobro del alquiler de los pisos. Todas las medidas que dinamicen la oferta son positivas, pero hay un riesgo de subida de precios del alquiler y hay que tener cuidado.

Por otra parte, para que el mercado funcione es preciso que haya disponibilidad de suelo a precios acotados, capacidad financiera para llevar adelante los proyectos y también un plazo más corto para los trámites. En cualquier caso, tanto en el PSOE como en el PP falta que nos enseñen las cartas para ver cómo elaboran sus propuestas.

Ahora que baja el ritmo de construcción, ¿cuántas viviendas se van a edificar en los próximos años?
En 2007, se van a iniciar unas 800.000 viviendas y se terminarán unas 600.000. En los próximos cinco años, estaremos en una media de 500.000. Es decir, en diez años puede haber en el mercado unos cinco millones de viviendas más, dependiendo de los factores económicos. A largo plazo, la demanda de vivienda es inelástica.