Domingo, 20 de Abril de 2008

El precio del suelo aterriza

El metro cuadrado cae más del 25% en algunas provincias y registra una bajada media del 3%

SUSANA R. ARENES ·20/04/2008 - 21:50h

Los terrenos para construir viviendas dejan de encarecerse. Como respuesta automática al parón inmobiliario que comenzó en agosto por la crisis de las hipotecas basura de EEUU, el precio del metro cuadrado urbano cayó un 2,7% de media en el último trimestre del año pasado, hasta 277 euros, en comparación con el mismo periodo de 2006. La evolución es muy dispar, pero los descensos se producen en 25 provincias y van desde el 1% hasta el desplome del 41% en León, las rebajas de un tercio del precio en Alicante y de una cuarta parte en Córdoba.

Son los primeros retrocesos significativos registrados desde 2004, en pleno boom inmobiliario, ya que el último se produjo entre enero y marzo de 2006 de forma puntual y fue del 0,4%, según reflejan los datos del Ministerio de Vivienda.

Además de las caídas interanuales que se registran entre octubre y diciembre, también hay un descenso trimestral del 2,8% , en comparación con el periodo julio-septiembre, cuando comenzó la crisis. Afecta a 24 provincias, entre ellas algunas que no habían tenido retrocesos interanuales, como lA Coruña (-16%), Lugo (-17%) y Ourense (-28%), además de Málaga (-13%) o Cuenca (-4%). Esto es una señal de que la bajada del precio de los terrenos puede consolidarse como una tendencia en los próximos meses.

Pesa el 30% en el valor del piso

Con estos datos, los promotores inmobiliarios ya no tienen excusa para empezar a construir pisos más baratos, ya que el suelo representa una media del 30% del precio total de una vivienda, según los propios cálculos del sector. De hecho, han sido estos empresarios los que han provocado la depreciación ya que muchos se ven urgidos a vender suelo para poder pagar sus deudas con las entidades financieras y, al igual que con los pisos, en el último trimestre de 2007 empezaron a hacer descuentos.

Ésa es la buena noticia. La mala es que los futuros compradores de pisos nuevos no verán esta rebaja de forma inmediata por varios motivos. Uno de los principales es que las inmobiliarias sólo pueden promover la construcción en un terreno cuando éste es finalista, es decir, ya está preparado para ser urbanizado. Lo normal es que muchos de los solares no sean finalistas. A esto se une que, ante el actual parón de ventas, los promotores quieren vender a toda costa las viviendas que tienen en stock, con lo que pocos se atreverán a iniciar y vender sobre plano nuevas promociones, salvo que el suelo esté en las zonas VIP de las grandes ciudades, donde la crisis ni aparece.

Efecto en la vivienda

Por lógica, esta depreciación de suelo debería producir una rebaja en los pisos nuevos que se hagan en el futuro. Por ejemplo, si el terreno baja un 25% y supone el 30% del precio de la vivienda, el descuento proporcional sería del 7,5%, mientras si el descenso en el solar es del 30% y pesa el 50% en el valor del inmueble, la rebaja debería ser del 16%. Pero los promotores, de momento, se resisten a perder margen y, prueba de ello es que la vivienda nueva tuvo una caída trimestral al cierre de 2007 sólo en diez provincias y llegó como mucho al 3%.

Por comunidades, donde más se está notando que la escalada en los terrenos ha frenado en seco su subida interanual es en Catalunya, con un retroceso del 15% -provocado, sobre todo, porque en Barcelona el suelo ha perdido un 15% de su valor- y en la Comunidad Valenciana, donde el precio bajó un 14% en el último trimestre de 2007, en comparación con el mismo periodo de 2006. Son las únicas autonomías donde los descensos se producen en todas las provincias. En Castilla y León se ve una mayor bajada, del 16%, y sólo se salvan de la caída Valladolid (con una fuerte subida de precios, del 21%) y Segovia (8%).

Además, otras comunidades en las que aún aumentaba el valor de los terrenos en comparación con 2006, ahora empiezan a notar que los promotores han reducido a la mitad el número de compraventas de suelo. Así, los solares de Madrid se depreciaron un 2% tras desplomarse las compraventas un 46%, mientras la rebaja en Navarra fue del 3% con un 40% menos de operaciones. En Murcia hubo un 66% menos de transacciones y el precio creció sólo un 2%.

Hasta el 70% del piso se va a pagar el terreno

Aunque el peso medio del valor del suelo sobre el precio total de la vivienda ronda el 30%, en las grandes ciudades, se dispara. Madrid es el caso más extremo, ya que el terreno supone más del 50% del valor de compra de una casa e incluso llega, en ciertas zonas, al 70%.

Mientras, los empresarios del sector inmobiliario se quejan de que no tienen suelo disponible para hacer vivienda protegida y se resisten a destinar los terrenos comprados para vivienda libre, más caros, a hacer VPO. Pero algunos van a tener que ceder para poder sortear el parón de ventas.

¿Por qué se ha disparado en los últimos años el precio de los terrenos? La especulación con el suelo ha sido una de las claves que explican el boom inmobiliario que España ha vivido desde 1995 hasta agosto del año pasado. Los promotores han comprado a mansalva terrenos rústicos a la espera de que se recalificaran para poder construir viviendas en ellos. En muchos casos, los ayuntamientos, que se financian con las plusvalías del suelo, han cumplido estas expectativas de recalificación.